Какви обезпечения предлага потенциалният кредитополучател?


Правило в западната практика по средно и дългосрочното инвестиционно кредитиране е използването на земя и сгради като обезпечение. Макар и рядко, отпускат се и необезпечени инвестиционни кредити, което в повечето страни от ЕС не противоречи на стопанското и банковото законодателство. Предпоставка за подобно действие са или достатъчно сигурните очаквания за бъдещата възвръщаемост на инвестицията, или отличното реноме и деловите качества на мениджмънта на кредитоискателя. Най-често тези два фактора в комбинация влияят върху решението за отпускане на инвестиционен кредит без обезпечение или с недостатъчно обезпечение. Тук важи правилото: “Най-обезпечен е онзи кредит, който не се нуждае от обезпечение”. Все пак, в подобни ситуации се отчитат положителните салда при оценката на основните и оборотни фондове на кредитоискателя, възможностите чрез приходите да се покриват напълно разходите за дълги времеви периоди (напр. през последните 3-5 години), съотношения “собствени-привлечени ресурси” във възможно изгодна релация (напр. 40 към 60), общи икономически показатели от дейността, които превишават най-добрите средни показатели в съответния отрасъл и др.п. Всички тези фактори в комплекс се оценяват както в количествен, така и в качествен аспект. Преценява се дали печалбата във фирмата се формира предимно в оперативната сфера на нейната дейност или се формира от външни или свързани инициативи. Естествено, взема се под внимание в широк смисъл фактора cash-flow на фирмата, който служи като ориентир за възможностите да бъде обслужван всеки кредит. Ако стойностите на печалбата след данъчно облагане позволяват обслужването на кредита, банката оценява риска като допустим.
В условията на добре функциониращи пазарни икономики в банковия сектор е възприет принципът задоволителната сегашна приходоносност на фирмата и очакваните перспективи за развитие да играят по-съществена роля при положителното решение за отпускането на кредит, отколкото наличието на обезпечения. Внимание на този проблем се обръща повече при дългосрочните кредити, при диагностицирането на временни затруднения при приходите или при някои рискове, свързани с липсата на всякакво имущество у кредитоискателя, промени в личен план при дребните предприемачи, възрастови
проблеми (застаряване и предстоящо оттегляне от активна дейност на съ ветния предприемач) в сектора на малките и средни фирми и т.н. Естестве
винаги съществува риск и при най-стабилните кредитополучатели да настъпят трудности при обслужването на кредита, произтичащи от външни фактори – форсмажорни обстоятелства, значителни колебания в конюнктурата, икономически кризи, сериозни промени в схемата на доставчиците и клиентите и други подобни.
Спазва се и изискването при някои юридически форми на регистрация (предимно при дружествата с ограничена отговорност и при командитните дружества), за икономическото състояние на които възникват съмнения, да се изискват обезпечения от всичките или от ръководните съдружници. Това се прави предимно с цел кредитиращата институция да се увери в личната готовност на един или друг съдружник да “застане зад фирмата” и да не се опитва впоследствие с хитроумни правни трикове да се оттегли от отговорност в случай на затруднения. В западната правна практика съществува възможността да се подпише специален договор между страните за еднакво третиране на кредиторите, който минимизира риска една банка да бъде поставена в по-неблагоприятна позиция от друга при обезпечаване на бъдещите си вземания.
Ако възникнат практически затруднения при ипотекиране на основни фон
дове и земя, страните договарят т. нар. “негативна” или “позитивни” деклар
ция. В първия случай кредитополучателят се задължава да не предприема действия, които променят статута на неговото имущество в ущърб на банката-кре- дитор. Такива действия са например провеждането на тръжни процедури, ипотекирането в полза на трети лица и др.п. При “позитивната” декларация длъжникът се задължава да ипотекира имущество по искане на банката-кредитор В западната практика по кредитирането, този тип договорености между страните нямат силата на “истински” обезпечения, но изпълняват определена “мо- рална функция”.

Централни банки


Обществено положение на икономическия субект
С този термин се представя мястото и значимостта на различни субекти (държавни институции, банки, фирми, обществени организации, отделната личност) в конкретно определена среда (национално стопанство, международен обмен, един или друг сегмент и др.) С течение на времето всеки стопански и юридически обособен субект изгражда и осъществява свои специфични функции, дейности и операции. Те го отличават от действията на други, поради Което притежават подчертана уникалност. Функциите,, дейностите и операциите ср формират и утвърждават в резултат на общественото разделение на труда, но могат да се запазят или загубят в зависимост от преценената обществена значимост на съответната дейност. В икономиката това обикновено става по естествен път – посредством икономическото съревнование (конкуренцията).

Обособяване на централните банки
Развитието на парично-кредитните сделки и операции води до утвърждаването на централните банки като важна институция за формиране и осъществяване на стопанската политика. Те се издигат над останалите институции в банковата система и поемат ролята на координатори, ръководители и регулатори на тяхната
дейност. Тази дейност на централните банки се базира на съответно икономическо законодателство.
Централните банки винаги са разполагали с информация за състоянието и циркулацията на паричната маса за ефективността на инвестициите, динамиката на „доходите, за паричните и ка- питаловиТе пазари и пр.
Утвърждаването на една банка като централен емисионен институт в дадена страна се осъществявало по два начина:
- еволюционен
- законодателен
Първият начин за създаване на централната банка може да -се нарече „еволюционен“ закономерен, естествен. Той представлява постепенното обсебване (монополизиране) на правата, задълженията и стопанската отговорност от една банка спрямо другите банки по повод емисията на банкноти.
Другият начин за обособяването на дадена банка като водеща институция в банковата система на една страна е законодателният. Той се из&азява в изричното регламентиране компетенциите на една банка, които я определят като централна и емисионна.

Централната банка и държавата
Сложни и многообразни са взаимоотношенията между централната банка и държавата. Поради това многопластово е и съдържанието на определението банка на държавата.
Тази принадлежност е оправдана, доколкото държавата е клиент на централната банка, неин длъжник, който получава услуги, свързани с управление оборота на държавните ценни книжа. Централната банка обслужва държавния бюджет. Тя поема ангажименти и при управлението на златните и валутните резерви на страната.
Определянето на централната банка като „банка на държавата“ не следва да се приема в буквалния смисъл. Принадлежността на централната банка към държавата по принцип е несъвместимо с нормативно определения статут на тази институция. В страните с развита пазарна икономика централната банка е независима от държавата (правителството) Тя отговаря единствено пред законодателния орган (парламент, народно събрание, сенат и пр.), който избира нейното ръководство и приема отчетите за дейността й в края на годината.
Определянето на централната банка като „банка на държавата“ може да се приеме преди всичко като израз на една трайна, съществена и ежедневна връзка между дейността на правителството и нейната собствена дейност. В действителност между тях има съществени различия. Даже и в най-силно развитите в икономическо отношение страни антиинфлационните мерки на централната банка, респективно нейната рестрйктивна (свиваща) парично-кредитна политика, влизат в противоречие с целите и мерките на правителствената програма, насочена към съживяване на производството и стимулиране на предприемаческата дейност. Това се наблюдава и в българската национална икономика.
Взаимоотношенията между централната банка и държавата следва да се разглеждат синтезирано:
- от позицията на относителна стопанска, организационна и правна обособеност и специфика на функциите на тези институции;
- във връзка с необходимостта от координация на институциите при изпълнение на техните цели, стратегия и механизмите
- за практическото им реализиране.
Анализът на връзката централна банка – държава показва, че в съвременните условия е много трудно тези икономически субекти да осъществяват абсолютно самостоятелна и „чиста“ икономическа политика.

MP3 и ипотечните кредити

Определяната от Министерския съвет — главно по бюджетни съображения, MP3 е имагинерна величина, необвързана с необходимия минимум средства за съществуване. С други думи това изискване е компромис от страна на банките спрямо потенциалните кредитоискатели в контекста на средното ниво на заплащане в страната. В развитите страни мярка за финансовите възможности на кредитоискателя да купи жилище чрез ипотечен заем е показателят „достъпност“, който представлява съотношението между погасителната вноска и брутния месечен доход и варира от 25% до 30%.
От другата страна на кредитните взаимоотношения (банките) пречка пред развитието на жилищното кредитиране са тежките условия при отпускане на кредити и най-вече относително краткият срок на погасяване и високият лихвен процент, водещи до голям размер на погасителната вноска в противоречие с ниските доходи на хората и липсата на всякакви данъчни облекчения за плащаните вноски. Високият процент (до 50% от цената), изискван за първоначална вноска пък е в противоречие с ниските спестявания на населението. Така например при 16,5% годишен лихвен процент и 15 години период на погасяване (т.е. CRF = 0,01425) се получава, че сумата от всички погасителни вноски е над два пъти размера на тегления в началото на периода заем!

Едновременно с това в българската икономика се забелязват положителни тенденции, които в средносрочен план ще окажат положително въздействие и върху жилищното кредитиране. На третата година след въвеждането на валутния борд е налице макроикономическа, финансова и политическа стабилност на страната. Характерни за ситуацията са ниската инфлация, постоянният обменен курс на лева спрямо марката, стабилната банкова система и постепенно растящите доходи и спестявания на населението. Все повече търговски банки започват да предлагат жилищни ипотечни кредити и дори да облекчават условията по тях в резултат на конкуренцията помежду им. Всичко това би довело в бъдеще до по-активно развитие на жилищното кредитиране с произтичащите от това благоприятни последици за населението, фирмите, бюджета и икономиката като цяло, особено ако бъде комбинирано с подходяща държавна политика в тази сфера.